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再就是收入水平分析。尽管客单没有人口数量对销售额的影响那么大，但收入仍然是一个非常重要的因素。家庭收入是衡量收入的主要指标。但是，问题是中国居民的很多收入是无法统计的。官方数据往往是不准的。当然，作为城市间的比较还是有用的，毕竟统计的标准是一样的。不要听开发商和当地政府官员和你瞎吹，我去过的几乎每个城市，都说自己的消费水平有多高，特别喜欢说的是餐饮有多火暴，娱乐场所天天爆满，奢侈品市场有多好。有些城市规模不大，收入水平显然不高，那么他们就会对你说：“我们这里的消费畸形，老百姓特喜欢花钱”。其实，一个比较好的衡量收入的方法就是看房价，因为房价是市场形成的，它的高低基本反映了当地居民的收入水平。

再就是对消费支出和消费习惯的分析。消费支出要关注商圈内每户月人均食品和包括家用电器在内的日常用品的支出，这类支出在总支出中的比例。随着人们生活水平的变化，此类支出的比例也会发生变化。此外就是消费习惯。各地的消费习惯是不一样的。譬如有的地方人们不习惯大批量购物，或不习惯在卖场里买生鲜。有的地方开业时，人们不习惯用小推车，甚至购物篮，家乐福甚至得分派店员在门口发放，引导顾客。

场地本身的易达性和可视性也非常重要。所谓易达性是指潜在顾客使用各种交通工具在空间上接近本项目的难易程度。而可视性就是潜在顾客在场地附近能够看见本场地的可能性。好的场地应该可以从几个交通通行方向进入场地入口，这会大大方便开车族。好的场地，应该可以使从四面八方来的人流和车流比较容易地看到，这会大大增加来客的机遇。家乐福之所以比较偏爱十字路口就是这个道理。

根据我们的调查，在家乐福的来客中有1/3乘坐公交车，1/3骑自行车，还有大量的人是步行。所以，公交状况的好坏直接影响到销售额的高低。最好店门口就有公交站，公交线路要多。还有，就是场地外面要规划自行车的停车位，西方国家连马路上自行车道都没有规划，它们的卖场外面自然也就不会有自行车停车场了。txt电子书分享平台

选址秘诀（4）

竞争对手也是一个选址时必须考虑的重要因素。当然，这方面还受到政府管制的影响，不过，特别要注意的是用动态的眼光去看眼前的位置，特别是居民密集的地方通往场地的路上是否可能会有新的竞争对手出现，如果真是这样的话，那么就会阻断人流，因此场地离居民密集地距离不能太远。在家乐福内部并不把百货店作为自己的竞争对手，反而认为它是大卖场的有益补充，能够帮助吸引更多的消费者。

场地本身的结构对今后的经营也有很大的影响。这其中包括对卖场，库房、机房、办公场所等的大小、尺寸、层数和层高、楼面荷载、水电气配备、入口等的要求。起初，家乐福只有一些很粗的标准譬如1997年的时候发展部内部制定了一个场地标准。要求销售面积要大于5000平方米，最好是8000到10000平方米，销售面积应该占总租赁面积的60％到70％，如果是多层的话占50％，仓库面积占总面积的12％～17％；加工区占6％，办公区占6％～8％。室外停车位占有的面积为28平方米，地下室停车位为30平方米，自行车为1平方米。楼面荷载每平方米要大于750公斤（现在看来要求过高了），要配备1500～2000kVA的电和每天80吨水。同时还对收货区和入口有一些具体的规定。至于楼层，多层的不能高于三层，进深不能小于60米，层高不能低于4米（现在看来太低了）等，但总的来说还是非常灵活的，没有沃尔玛、麦德龙这些企业要求那么严格。这也为家乐福迅速扩张，选择优质的地理位置提供了条件。

在零售行业，从事选址的人员叫发展经理、拓展经理或开发经理。选址人员必须具备很多素质，他必须有与人打交道的能力，懂得基本的房地产、工程建设知识，能看懂建筑平面图，还必须懂得如何谈判租赁和购买合同，懂得应该和什么政府部门打交道，怎么打交道。要能吃苦，有在异地他乡独立作战的精神。最关键的是要知道如何达成交易（close　the　deal）。有的人项目谈了一大堆，但到关键时刻就是无法把合同谈下来。家乐福早期的发展经理还必须学会用Investment　Help做投资分析，要负责组织市场调查。

市场领先者和开拓者总是要付出相当的代价的，家乐福也不例外。这些代价包括选错城市、销售额预估严重失误、对标准遵循程度的理解