第16部分(第1/4 页)

娴耐急恚�憔突嶙プ「�玫幕�龌竦酶�蟮牟聘弧０鸭际跣缘幕帷〖乒ぷ髁舾�芄�夥矫婀ぷ髋嘌档幕峒剖Γ��愕墓ぷ髟蚴前盐兆∧愕牟莆袷�荩�⒁�妓�俏�∧阍黾硬聘弧！�

富爸爸的基础财务知识

财务知识第一课：一样东西到底是资产还是负债，是由当时的现金流向决定的。换句话说，　即使你的不动产经纪人认为它是资产，也并不意味着它真的就是资产。　下图是资产的现金流向图。富爸爸是这样给资产下定义的：能把钱放入你口袋里的东西就是　资产。　下图则是一张负债的现金流向图。富爸爸同样也给负债下了一个定义：从你口袋里拿走钱的　东西就是负债。

一个疑点

富爸爸曾对我说过：“人们之所以会产生疑惑，是因为当前通行的会计方法使我们把资产和　负债都列于资产的名下。”然后，他画了一张图对这句话作了一番解释，接着说：“这就是人们　产生疑惑的原因。”

他说：“根据图上显示，我们可以得知，为得到一份价值10　万美元的不动产，某人预付2　万元　现金，并取得8　万元的房屋抵押贷款。你如何判定这栋房子是资产还是负债？是不是因为它被列于　资产项下，我们就可以把它叫作资产呢？”

答案当然是否定的。如果你想得到真正的答案，就要求助于损益表。　接着，富爸爸又画了一幅图，说：“通过这幅图，我们可以判定这所房子的确是负债，因为　这个人在这所房子上只有支出，而没有获得任何的收入。”

把负债转化为资产

接着富爸爸在图上加了一行字，然后说道：“出租不动产收入和出租不动产净收入之间，其　关键区别就在这个‘净’字上。财务报表上这样一个变动就把房子由负债转化成了资产。”　理解了这一概念之后，富爸爸又增加了一些数据，以便我明白得更透彻：“假设和房子有关

的所有支出，包括抵押贷款、不动产税、保险费、水电费以及维修保养费总计为100O　美元，你的　租户每月支付你1200　美元的房租，那么你现在每月就有200　美元的净出租财产收入。这就是资产，因为这所房子正不断地往你的钱包里送钱。如果你的支出保持不变，月租金只收到8O0　元，你就会　损失20O　美元，这时资产就变成了负债。因此，即使你有出租财产收入，你所认为的资产也依然可　能是债务。也许有人会问，如果将来我把这所房子高价出售，它是否会成为资产，这种情况可能　会出现，但只会发生在将来的某个时候。其实不像人们普遍认为的那样，房价偶尔也会下跌。有　句话说得好“小鸡还没有孵出之前是不能算数的”，这才是理财投资的明智之举。

政府修改法规

毫不夸张地说，自从1986　年的《税制改革法案》出台以来，不动产行业已经损失了几亿。如　此多的投机商们损失惨重，因为他们愿意出高价购买不动产，并且他们错误地认为地价会一直上　涨；即使不这样，政府也会对他们的被动不动产损失进行税收减免。换句话说，他们认为，政府　会缩减出租财产收入和出租财产支出之间的差距。然而事实正像他们所看到的那样，有人把法规　给修改了。税法修改后，股票市场下跌，银行储蓄和贷款被搅乱。1987年到1995　年期间，财富发　生了巨大的转移。资产从位于S　象限的人群，即高收入职业者，如医生、律师、会计师、工程师以　及建筑师等人群流向了I　象限的投资者。只是一次税法的修改，就造成了数以万计的人离开不动产　市场，转而进入股票市场等证券资产市场。财富从一个象限的转移到另一个象限有可能很快再次　发生吗？会是证券资产代替不动产吗？只有时间才能告诉你答案，然而历史常常会重演。当历史　重演的时候，就会有一些人损失，另一些人则会受益。

如今，在澳大利亚，政府法律仍旧允许投资者“消极地”对不动产进行投资。也就是说，政　府鼓励投资者在他们的不动产出租上损失一点钱，而投资者由此得到的好处是，有可能获得政府　给予的税收减免权。美国直到1986　年也在使用这样的税收政策。当我在澳大利亚谈及投资的时候，我提醒他们政府有可能会修改法律，就像美国政府所做的那样，当时反对这个观点的声音不绝于　耳。每当听到一些诸如“政府不会修改法律”的舆论，我只能摇头。他们只是没看到法律更改后，美国数以万计的投资者的痛苦，我有几个朋友当时不得不宣告破产。他们为之辛苦奋斗了几年甚　至几十年才获得的财富，也随之付诸