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许多股民血本无归、众多公司相继破产，失业率达到空前高度（最高时为25％，即每4人中就有1人失业）。这样一来使许多人无法在

其住房贷款到期时归还那笔一次性的本金，这些居民只好选择个人破产、搬出住房，让贷款方银行接过被质押的房屋。毕竟，这些房产的

价格也随股市泡沫的破裂而大跌，迫使大批中小银行和信贷机构倒闭。因此，当时的住房贷款在证券结构上的弊端加重了那次经济危机、

银行危机的深度。

反过来看，也恰恰是那次经济危机的深度与广度，迫使美国国会在1933~1935年间进行了一系列意义深远的经济立法，

包括重造股市的《证券法》（1933年）和《证券交易法》（1934年）、重组银行业的《银行法案》（1933年，也称《格拉斯

—斯蒂格尔法案》）、建立社会保障体系的《社会安全法》（1935年），以及重整居民房地产业的《全国住房法》（1934年）。

其中，《全国住房法》的立意在于成立“联邦住房管理局”（简称“联邦房管局”或者FHA），由联邦房管局专门为低、中等收入的家

庭提供住房贷款保险，这种担保产生了两个主要效果：第一，贷款期限从原来的5年增加到30年；第二，低、中等收入的家庭都可以通

过按揭贷款在成家时就能买下住房。一般而言，住房贷款期限越长，居民的短期支付压力越小，越有利于居民消费需求的增加。

图2–3？美国人均储蓄率

根据《全国住房法》的授权，联邦房管局于1938年成立“联邦全国住房贷款协会”，也简称为Fannie　Mae，其作

用是从银行手中买走住房贷款，搞活二级住房贷款市场。这样一来，在银行为居民作按揭贷款后不用担心手中持有的住房贷款的流动性问

题，这反过来又促使银行更愿意向居民作房贷。到20世纪40年代初期，随着二战结束，许多从前线回来的军人开始成家立业。为照顾

这些军人成家，国会于1944年通过法案授权退伍军人服务部为退伍军人免费提供住房贷款担保，而且要求即使借款的退伍军人无法支

付任何首期款也应为他们担保。1970年，由Fannie　Mae分离出来的“政府住房贷款协会”（Ginnie　Mae）

开始推出住房贷款证券（Mortgage…backed　Securities），其运作方式是把不同种类、不同地区的按揭贷款

打成包，然后将该贷款包分成数份、以质押证券的形式向公众和机构投资者发行。这一金融创新成为首例成功的资产证券化，它大大扩张

了住房贷款的资金来源，不仅让更多居民得到利息更低的住房贷款，而且也为银行和其他贷款机构提供了更好的分散风险的手段、增加其

投资资产的流动性。

从图2–4看到，1950年全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2　090亿美元，1970年为2

890亿美元，到了1981年则猛升为10　037亿美元。由此可见，由于二战退伍军人效应，20世纪50年代的房贷余额增长了

1。86倍，20世纪60年代则仅增加了0。38倍。但是，1970年开始的房贷资产证券化使20世纪70年代的房贷余额新增2

。47倍。由此可见，金融创新对住房消费的促进作用。

图2–4？全美国住房货款余额

20世纪30年代和40年代把住房贷款期限延长到30年，这一变化也给信贷银行带来了利率风险问题，因为到1981年推

出浮动利率住房贷款之前，居民房贷都是固定利率贷款（证券）。当贷款期限为30年时，这种固定利率特点就成为大问题。道理很简单

，银行的钱是存户的，它必须付给存户们利息，这种利息对银行是成本；银行拿存户的钱贷给居民，居民付给银行的房贷利率则是银行的

收入。换句话说，由于客户存款往往是短期存款，那么实际上银行是拿客户的短期存款以30年固定利率的形式贷给居民，使客户存款与

贷出去的房贷在期限上存在重大差别，这种差别使银行承担过多的破产风险。比如，如果张三在1971年贷下20万美元的住房贷款，

如