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稳定的国家或地区，中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求大等特殊状况，因此可以放大到1：200～1：300，以符实际，惟一旦超越1：300则无疑处于泡沫边缘。

（4）空置率

西方各国的住宅市场统计中，空置（housing　vacany）分为自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅，则该套住宅也为空置。

反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中空置量一般用面积表示，也可用空屋数表示。空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量x　100％。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅/（已出租的住宅＋空置出租住宅）x　100％。

住房价格评价指标（3）

在我国的统计指标中空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售〔或出租）的商品房面积。对空置率，目前采用较多的计算方法是：空置率=（累计空置面积/近三年竣工的商品房面积）*100％。

住宅空置指标是反映住宅市场的核心指标。合理住宅空置率的确定是判断住宅市场合理供应量，保证市场供求平衡的一个重要手段。合理空置率的取值区间应结合各国住宅市场发展的特征，结合不同城市的特殊背景和条件确定。一般认为房地产市场为了保持正常的运作，需求保持一定的空置率，以使消费者能够在市场上购买到满意的商品房，但过高的空置率，会影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行。对于空置率一种广为流传国际惯用评判标准是住宅市场的合理空置率在7％～l0％左右。

（5）吸纳率

为了全面地反映空置问题，国外常采用与住宅空置相互联系、相互制约的住宅吸纳量和吸纳率指标。国际上对住宅吸纳（housing　absorption）的定义是：当期新建住宅中被市场占用或接纳的程度。吸纳率的历年变化可反映住宅市场的需求趋势。为了反映新建住宅市场的销售情况，西方很多国家统计部门定期公布新建住宅吸纳率和平均销售周期指标，以帮助政府、企业、个人了解新建住宅市场信息。统计数据包括全国范围的吸纳率，不同销售价格、不同户型规模、装修与否、不同结构型式住宅的吸纳率等。对于具体城市各种住宅类型的吸纳率、吸纳周期、平均销售时间通常由当地的大型住宅咨询机构或政府权威统计部门定期公布。

（6）住房自有率（homeownership　rates）。

住房自有率是指拥有自有住宅的家庭在全社会家庭总数中的比例。该指标反映自有住宅普及程度。住宅自有率与住宅出租率一并反映住宅消费结构，住宅自有率不仅反映住宅市场消费状况，还反映居住条件的改善。住宅自有率的公式通常有三种：①住宅自有率=自有住宅的住户数/全社会的住户总数；②住宅自有率=自有住宅的建筑面积/全社会的建筑面积；③住宅自有率=自有住宅的居住人数/全社会总人数。美国通常采用住户数的统计方法。该指标不是一段时间内的统计量，通常是在某个调查时点进行统计，反映的是某个时点的住宅自有状况。

住房自有率反映国家的住房自有化政策实施状况。在世界各国，住宅自有化政策是刺激住宅市场发展的重要政策。除了国民经济水平影响该指标外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等对该指标的影响也相当大。

纵观美国的历史，各级政府都在积极主动地推动土地和住宅的私有化，尤其在20世纪，政府出台了一系列鼓励“居者有其屋（homeownership）”的计划和政策，具体包括：联邦住宅管理局的住房抵押保险计划；退伍军人管理局的住房抵押担保计划；在全国范围内推动住房贷款二级抵押市场的发展；修改税法，让利给住房使用者；提供必要的基础设施等。美国很多城市居民依靠住房抵押信贷获