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方面也很多，在此挂一漏万就几个方面作一些展开讨论，但愿以此为起点，引起国内学术界同仁更多的重视并一起来研究。中国的房地产只有全面地进入完全公共决策的范畴，才是中国房地产问题真正得以解决的开始。（本文定稿于2007年8月29日）

房地产市场行政调控不会有成效

据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来的国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价的上涨则成了整个国内房地产的主流。因为，国内房地产开发商都在说2006年房价还要涨20％，甚至于有些地方会出现房价报复性上涨。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。

对于这复杂纷繁的信息，我们如何来理解，如何来判断？特别是对国内绝大多数中低收入的民众来说，他们是如何来理解，如何来判断？因为，如果他们一旦判断失误，并非仅是一个意念产生或转变，而是可能会影响其家庭财富水平，影响到他们一生的生活。怪不得，###总理会回答记者问时说，目前国内的高房价是他最痛心与揪心的事情之一。既然国内的房地产市场宏观调控效果不显著，政府职能部门官员当然认为采取一些行政调控的方式或许能够生效。

但是为什么从2004年起国内的房地产市场宏观调控已经两年了，其实际效果如此不彰？是国内房地产市场的市场宏观控制失效，还是另有其他原因？难道用政府的行政调控的方式就能够让过高的房价得到遏制吗？我个人认为原因并非如此，也不是以往的市场调控失效，而是与中央政府不愿意下狠决心对国内房地产市场真正地进行宏观调控有关。很简单，中央政府都没有坚定意愿，其效果如何当然是大打折扣了。

很简单，市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动，市场经济宏观调控所使用的工具无外是财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种做法肯定事倍功半，甚至越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控的工具也（利率仅动一次，汇率也仅改变一点儿，税收政策更是连现有政策就没有认真落实实行）。

目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面的过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也说明这个市场是需求严重不足的市场，而且是一个炒作的市场，一个投机者天堂的市场。

对于这样一个市场，政府仅是希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场上如同扬汤止沸，不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方进行行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方的炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。

当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的，但房地产产品具有周期性，这种调控方式效果只能在几年后显现，而国内房地产市场早就泡沫冲天了，而政府所希望的结构调整出现可能已经晚了！

其实，要真正地遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地