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产业的专业经营，提高了房地产产业的经营效率。

（5）房地产业是资金密集型行业，具有投资周期长、投资规模大的特点。一般的小投资者根本无法参与投资。房地产基金使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有的投资者都可以参与房地产投资，从而大大地扩展了房地产投资者的队伍。

（6）房地产是一种融住所和区位利润为一体的特殊商品。即使不同地区、不同地段的物业别的方面都相同，仍会有明显的需求、价格等差异。因此，投资者很难同时在不同的地区进行大规模的投资并获得成功。而通过投资房地产投资信托基金的受益凭证，则可以在不增加风险甚至是在降低风险的情况下实现分散化组合投资。

2。　建立REITs制度有助于房地产经营模式的转变

房地产投资信托基金的发展将对房地产业的经营和管理模式产生重要的影响，促使房地产业从目前的香港模式转向美国模式，促进房地产业的更细的专业分工。根据国际惯例，房地产投资信托基金资金主要投向优质物业股权，并长期持有。在美国，真正的优质房地产商持有的比例大概为60％，主要投向写字楼、酒店。这种物业风险小、回报稳定。这种经营模式必然导致房地产业经营的改变。房地产商往往成为专业的房地产投资公司，而不是目前中国的综合经营模式，既要开发，也要投资管理。

美国房地产开发模式是总开发商模式。它是项目的最高掌握者，并不直接操作项目，而是做附加值更高的融资、规划等工作，至于具体的工程管理，则分包给小的开发商。香港模式和现在国内的模式，要求房地产商从土地开发开始，直至销售完毕，一期接一期，滚动开发。回报周期长，财务风险和市场风险难以控制。当开发商无法经营时，则只好将项目卖掉。

美国模式有两个好处：①周期较短。过去从土地开发开始，至销售完毕，往往需要一个财务周期，只有财务周期结束，方可结算成本和利润。一个项目一般要2—3年。其间可能市场环境和财务环境发生很大变化，开发商承接很大的风险。而美国模式通过总开发商模式，从总开发商到分包商，一个财务周期就结束了，风险更易控制。②分工更细。香港模式要求开发商是全能型的，企业要从拿地到销售，都要有人才，只是公司管理效率低，治理结构也不合理。而美国模式则只需将注意力放到财务控制即可，重财务，特别是投行人员，轻项目管理［63］。

3。　促进金融业创新

在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，采取传统融资手段的银行受到挑战，非银行金融机构不断推陈出新，开展了许多完善的现金管理服务项目，从而使公众在银行的存款流向收益率和流动性更有吸引力的其他金融资产和有价证券，而房地产投资信托基金是国际金融市场上普遍的安全性和获利性较为理想的投资方式。

拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，可以有效分散银行金融机构的风险。在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。而我国目前只有股票市场一个途径，而且由于房地产开发公司不适合成为公众公司而使股市融资的规模十分有限。权益融资渠道狭小，导致开发商过分依赖商业银行提供的开发建设投资。

从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。2000年美国商业房地产和多家庭住宅抵押贷款总额的16417亿美元中，来自商业银行的抵押贷款只占40。2％，其余59。8％中来自信托的资金最多，达18。8％，其次分别是来自人寿保险公司（13。2％）、储蓄机构（7。8％）、联邦和相关机构（5。1％）、个人和其他（12。9％）。

此外，个人住房抵押贷款证券化也是分散商业银行信贷风险的有效途径。美国2000年各种物业类型抵押贷款余额占GDP的比例达到了70。3％（其中，独户住宅抵押贷款余额为GDP的52。9％）。虽然有如此巨大的住房抵押贷款规模，但由于55。7％的住房抵押贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效地分散了商业银行的金融风险。

房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从我国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，