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彻底垄断，那么，“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素，无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈，来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给，才能影响到价格。

土地供应量影响房价的机制在于：通过土地市场的供应量加大，形成住房市场上住房用地供应量的加大，从而成为影响住房供应量的因素，在其他情形不变的情况下，住房供应增加，房价下降。

购房小贴士：绿化率与绿地率不是一回事

绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之，绿化率的概念较松，树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此，小区的绿化率会比绿地率大很多，有很多楼盘项目在宣传时，故意混淆绿化率与绿地率，夸大小区的绿化面积，消费者在购房时一定要认清。

地王竞价越竞越高　百姓住房梦越走越远

“地王”概念并不科学，一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高；另外，一大块土地给了一个开发商，也会导致不良的土地投机现象，令买房人遭受损失。

但遗憾的是，地王竞价越竞越高，百姓住房梦越走越远！

可以说，招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重！

我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争，而且还会产生腐败。但是，自从实现招拍挂以来，房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现，在经济学上是可以解释的。

●招拍挂让土地市场更垄断

考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多，市场竞争就越强，也就越具有效率，所谓效率就是价格达到均衡，均衡的价格是双方合意的价格，而不是很高的价格，价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。　。。

5“地王”地块：革了谁的命（2）

在招拍挂之前，尽管容易产生腐败，但土地的买卖双方却比较多。买方自不必说。由于土地的权力部门更加分散，各个权力部门都可以影响土地利用。虽然缺乏有形土地市场，但通过多个口径、多种渠道、多种办法，大家都可以用各种各样的办法拿到地，因此市场上的土地供应量也就多一些，而且大凡协议出让土地，地价都不是很高，政府提供的土地数量多，所以土地价格低在情理之中。一句话，招拍挂之前，“龙有龙道，蛇有蛇路”，政府可以从多种途径拿出土地，而开发商则可以从多种渠道中拿到土地，这样的结果是，土地供应比较充足，地价比较低，房价也比较低（但并不是说地价决定房价，而是土地供应量影响房价）。

但招拍挂之后情形就变了。所有的土地都集中在了一个土地交易的有形市场，这样，原有的多头土地供应被彻底堵死；买方在有形市场上形成表象竞争，但并不是真正的市场竞争，所有的人都去竞争一个东西，那么就不是合理的价格了，而是垄断价格。更重要的是，与协议出让最大的不同是，在招拍挂制度下，仅有一个卖家，最终也只有一个买家。

●地王出现，地荒也同时产生

在开协议出让时，地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后，大多数开发商每天都在喊地荒，老百姓都指责开发商假喊，但事实上，开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。可以同样用上述原理来解释地荒出现的原因。

“地王”的背后有两大特征：一是所推出来的地块面积大；二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因此，今天地王的推出，地方政府可以冠冕堂皇地推脱其土地供应量小的责任，也封了广大中小开发商的叫喊。

但地王与地荒有什么关系呢？越是大的地块，大的开发商越具有资本优势，越是可以将开发周期放缓，因此，地方政府在推出地王的背后，对竞地成功的开发商最具意义的就是增加土地储备，而不是增加房市供应量。因为，在一个特定的区域内，在一个住房市场供不应求的时候，只有一家或少有几家开发商开发住宅时，垄断市场的差别定价原理就越有意义。也就是说，住房供应量一定是少推，且不说土地开发进程慢一点本身就可以带来可观的土地增值效应，单单说，开发商拿到土地后大规模开发，在住房产品推出来之后，相对于一个区域来说