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但具体分析文件内容，其调控力度主要集中在供给和需求两个方面，可以认为，政策调控重点，依然集中在供需上。

从供给方面看，“国十一条”重点表现在“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”上，五个方面的内容用两个方面来阐述保障性住房的政策，充分说明中央对保障性住房的重视和落实的决心，文件甚至强调“力争到2012年末，基本解决1　540万户低收入住房困难家庭的住房问题”，对完成时间和目标给出具体数字，这在中央文件中并不多见。

解决中国高房价难题，保障性住房是关键一环，让中低收入阶层和高收入阶层“分锅吃饭”，不但可以有效地遏制高房价，也不用担心房价上涨了，对比2009年保障性住房只完成计划的1/4这一事实而言，但愿“国十一条”能够真正落到实处，如果真的能切实执行，将扭转现有楼市格局。

“国十一条”调控供给另一个重要的内容是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，虽然中国高房价的根本性原因之一可能在土地供给上，但这里讲的是土地供给制度而非土地供给总量，其实，房地产土地供给并不短缺，造成目前看似短缺现象的原因在于：①产业不够集中，大小房企多如牛毛，但效率却十分低下；②开发企业囤地捂地现象泛滥。因此，虽然增加土地供给并不错，但效果和重点不如放在如何提高效率上。

调控需求主要体现在对二套房贷的首付比例提高上，对于此前业界传言提高二套房贷，却一直未有明文规定，“国十一条”给予了终结。“国十一条”明确提出二套房贷的首付比例不低于40％，加上之前的利率优惠取消，两项相加将对楼市产生较大的影响，这是因为：首先，市场传递了调控加码的预期政策信号，将促使一部分需求者转而观望；其次，因为2009年的成交天量对2010年需求的透支，投资和改善性需求皆对政策和价格敏感；最后，二套房贷和利率优惠取消的双重影响将抑制相当一部分的刚性需求和改善性需求，说到改善性需求，“国十一条”将改善性需求也纳入调控范围，是不为人注意却十分重要的一个方面。

总的来说，“国十一条”是对“国四条”的深入和细化，“国四条”是基调和纲领，而“国十一条”则是具体执行细则。不过，老生常谈，不论是“国四条”还是“国十一条”，严格的执行最终是关键所在。

“涨声再次响起”，拐点将至的预期被击碎

“继3月最后4天连续突破千套大关后，在4月5日，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号：调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。”这是2010年4月初刊载在《上海证券报》上的某篇房地产评论文章的内容。

的确，就在大家仍在因2010年2月和3月份大部分时间的市场低迷憧憬楼市拐点将至的时候，这样的预期被3月底楼市行情的突然翘尾彻底粉碎。市场的反应不得不让我们对投资品形成上涨趋势的威力感叹不已。

趋势理论是股票投资的分析理论之一，趋势反映的是一个时期内市场发展的方向，目前中国房地产的消费属性已几乎被高房价挤压殆尽，商品房的投资属性越来越明显，房价上涨趋势已经形成，短期内要想逆转，谈何容易？

为什么会产生趋势？这是因为：①人是群居动物；②人是有思想的高级动物。人们可以通过语言、文字以及利用人类自己发明的各种宣传工具进行思想交流，经过学习和斗争最终达到一种共识，从而使人的行为具有了方向感，这样趋势就产生了。

在社会生活中是这样，在经济领域同样如此，和消费品市场规律不同，投资品市场供求和价格变化取决于未来的收益预期，只有“预期价格”。市场表现出来的常态是“赚钱效应”，是“买涨不买跌”，是“追涨杀跌”。当投资品市场形成一种趋势（不管是上涨还是下跌趋势）后，市场自身有强大的自我复制功能，价格不断上涨和市场的乐观预期会产生互相强化的市场效应。

在2009年，上海的房价最高涨幅达1�5倍，以万科开发的纯独栋别墅翡冷翠园为例，2009年3月，该楼盘成交均价为31529元/平方米，到2010年3月，其成交价格达到81576元/平方米。华润外滩九里2009年3月的成交均价为32687元/平方米，近期新盘均价已经超过10万元/平方米。

在这样强大的财富效应刺激下，来自