第21部分(第1/4 页)

在这当中，产业资本和国际热钱的撤离当然也是重要的因素，但其影响并不大。首先，国际产业资本不但撤出非常少，而且很多产业资本仍然在借楼市调整之机进入中国，这方面的资料和数据随处可以查到，一家跨国公司洽购我们的代理项目，至今已经有三轮近半年的谈判，涉及近15亿元的金额，而上海楼市类似的产业资本收购案并不少见。

国际产业资本青睐中国市场的理由其实很简单，首先以中国为代表的新兴市场可能是未来全球的亮点所在，再者，相比于金融资本的灵活性，产业资本只能有赖于对某一市场的长期趋势的判断，越是低迷的时候反而越是长线布局的好时机。

即便是热钱，在我看来当时撤出中国楼市的数量也极有限，我们知道，政策原因使得外资持有中国的物业必须具有相当长的时间，把这类资金称之为热钱这本身就值得商榷。某些外资转让其在上海的物业，有卖有买，并不值得大惊小怪，况且很多金融资本出售持有的中国物业，并不是看淡中国楼市，而是为解总部资金困局。

上海房价将以20％的降幅领跌一线城市？

这是牛刀先生文中结论性的观点，按照牛刀先生的看法，主要有三个原因使得上海将以20％的降幅领跌一线城市。

“一是支撑上海高房价三股力量之一的国际热钱，已经逃得无影无踪，连外资也处在逃无可逃的地步，摩根士丹利几月前便已传出将出售锦麟天地等楼盘，作价11亿元，迄今无人问津。而当时摩根士丹利买入时，价格为5亿元。”

说“连外资也处在逃无可逃的地步”，我认为这是过于夸张的。首先，摩根士丹利在上海拥有的物业价值过百亿，其出售锦麟天地公寓和茂行世纪公园项目的原因，一则受美国总部影响，二则要整理手中资产，外资一向看好和喜好持有的大多是商业物业，摩根士丹利以当时报价出售非商业类的物业，对于他们来说，既有高额利润又可以增加现金流，缓解金融危机带来的冲击，这在企业是再正常不过的决策，不能说这是看淡上海楼市，更谈不上出逃，甚至可以预测的是，一旦国际金融形势好转，择机买入的可能性要远远大于大幅抛售。

“二是上海的社会保障型住宅引发市场悬念，对普通住宅构成下行压力，这种压力将在2009年加剧。”

这里牛刀先生所说的“社会保障型住宅”指的应该是经济适用房和廉租房，笔者一直持经济适用房和廉租房的推出对商品房市场冲击不大的观点，首先，廉租房暂时可以不谈，我们就谈经济适用房。经济适用房面对的是低收入住房困难阶层，房价高企，房价快速上涨本来就和低收入阶层的关系不大，而经济适用房原本就是政府应该对低收入阶层补的课，但对于这么多年来积累的天量需求，恐怕短时间内的成果难以显现。

驳牛刀：“上海房价20％领跌”依据何在（3）

况且，按照以往经验，经济适用房的建设也不是如想像的那么简单。还有很大的空间和民众需求，不是短时间内就能分走市场化住宅半壁江山的。以此就说“社会保障型住宅”将使上海房价加剧下行，我认为是缺乏说服力的。

最后，牛刀先生认为“上海正在期待充分调整，深幅下挫在所难免。依据上海的经济发展水平和年轻白领的收入状况，上海房价2009年将有20％的下降空间，成为一线城市跌幅最大的城市”。

一直没提收入和房价关系的牛刀先生，终于在行文末端；把上海的经济发展水平和年轻白领收入状况作为上海房价将深幅下挫的三个原因之一提了出来，我想向牛刀先生请教的是，上海的经济发展水平应该匹配怎样的房价？下调20％就匹配了吗？上海年轻白领的收入状况和上海房价之间的关系又是怎样的？为什么牛刀先生做出了20％的结论？其他城市的房价有的下跌了40％，上海只下跌20％，为何牛刀先生认为是领跌了呢？

名人的观点影响往往大，牛刀先生作为财经界的名人，谈房价这个牵涉面广的问题，影响当然就更大。房价往大了说事关国计民生，往小了说，起码也关系到一个人的决策。笔者在牛刀先生博文后看到有人留言，说当初是听信牛刀先生的话没有买房而进了股市，结果现状惨不忍睹，当然对其所叙事件的真实性我们要持审慎的保留态度，不过那则留言从一个侧面也能反映出名人言论对公众的影响程度。此为题外话。

5�王石：从“拐点论”到“泡沫论”

作为中国最大的房地产开发商——万科的董事长，王石经常发表对未来房市的