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范源��
一、锦官新城规模大(成都最大楼盘)、用地成本低,所以有空间给消费者让利。
二、房地产市场良莠不齐,通过价格杠杆淘汰一些开发商,对市场健康发展是有利的。
三、锦官新城品质不变,此次价格走低不影响“身份的名片”。
四、锦官新城不缺资金,此次价格调整,不是为了快速回收。
这就是市场法则,新希望房地产公司无意吃掉哪个,但为了启动因同质化楼盘集中放量、高端消费成长太慢,市场出现结构性疲软的的情况,为了迅速解决临二环、临立交,环境相对较差的三期销售,想出这样的所谓“水池策略”也是无赖之举。谁不想多赚钱。
什么是水池策略呢?这是企业竞争的一种手段,也就是我们以前批判的资本主义社会常见的手段,在现代政治经济背景下,这叫世界商业文明成果。“水池策略”运用者希望通过价格杠杆在某一地域短期制造相对低价。这个低位价格对他自身而言,处于盈亏平衡点上,但对生产规模较小、资金及经营情况较差的企业而言,同等价格水平就意味着亏损,甚至出现丢失市场的情况。形象的说,就是向同一水池加水,个头矮的已经淹过鼻子,甚至头顶,个头高的正好在嘴巴以下。我们在媒体上常见的行业“洗牌”也属于这种策略。
这套“水池策略”的提出除了老板们本身的敏感外,创意点主要来自我领导的营销策划部。
一个月前,我安排本部何杰对成都高端市场销售情况,特别是价格走向作了拉网式的调查,得出市场走低、高端产品销售疲软的结论。在分析本盘优势、行业亮点,特别是整个房地产行业死寂沉沉的情况后,很郑重的给刘总裁写了个报告。当时,项目顾问、广州中山大学教授林立平好像也在给他出注意,其他人员给他提建议的也不少。为促成他作决策,我到刘总裁办公室回报其他工作的时候,再一次语气沉重的提示刘总裁:“还是要打‘价格牌’!”,言下之意,你不要听别人东吹西吹,我每天都守在销售现场,每天都和消息灵通的“房记”在一起,又搞了那么多市场调查,加之,这么多年来,什么时候给你刘某人出个馊主意。
尽管开盘前一天他都还没有表态,但我相信他是听进去了的。
对锦官新城我说了那么多,你也许仍然难于感受它她的魅力,大家不妨读一读我的专稿《成熟大盘的气度》。
直面城南高档楼盘
成熟大盘的气度
——锦官新城实情探秘
众所周知,城南的居住条件在成都处于领先位置,市政配套堪称熟透了。这里集中了成都众多高档楼盘。两年前的大型高尚住宅项目大都进入尾声,只有被称为“身份名片”的锦官新城尚有成片高档住宅正在开发。今年以来,这个“城市森林”中的小区又隐隐约约浮现大片联体别墅和独立别墅升级版,让人耳目一新。
看来,城南确有高档住宅静候你精明的眼光。
大盘总有它的独特之处,锦官新城自从1999年提出“适合居住新主张”,扛起成都住宅全面上档升级大旗。旗帜鲜明的打出“身份的名片”以来,一直都有高处不胜寒的感觉,既要面对消费者不断增长的需求,又要迎接竞争者的跟进和挑战。
“身份名片“必须比别人做得更好。
怎么作出身份品质,怎样体现大盘气度,为本土开发商岷江新希望房地产开发公司提出了严峻的课题。
做“傻瓜“开发商,是一种心态,一种气度
正如松下幸之助的“自来水哲学”,岷江新希望房地产公司也有一套自己的经营理念:信誉第一,品质第一,承诺重于泰山。
在利益与信誉之间,宁可当“傻瓜”牺牲公司利益,也要让业主满意!
“身份的名片”是楼盘最基本的品牌形象,任何时候都不能打折扣。
你宣传“城市森林”,你的树子就要比人家长得更茂盛。
你宣传“高尚会所”,你的会所就要修得很气派,装得很典雅。
你宣传“健康家园”,你就应该有健康服务以及一应俱全的运动保健设施。
你宣传“智能家园”,你就应该有固若金汤的安全保卫系统和家庭智能化服务。
你宣传“名流荟萃”,你就不能随意开发低档住宅,保证小区住户的基本品味。
你宣传“人性关怀”,你就必须在物业管理上下够功夫;让业主住好、玩好、休息好。
为了兑现承