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同样的道理，不同地块，除了自然条件不同之外，土地买卖双方的估价也是不同的，你怎能单纯地说谁高谁低？

更何况，价格是交易的结果，即成交价。这透露出来一个信号，买方并没有认为这个价格不合适，否则，他不会“接盘”。怎么能随便说价格太高？

如果为了一定的研究目的而指称价格过高等，必须做出交代，譬如，你想说什么，和什么比较，等等。

由此可见，研究问题的时候，绝对不要把头脑中现有的条条框框硬套向现实。

再看第二个问题——分析问题的时候该如何应用理论？我认为，极为重要的两点是：（1）验证你将要运用的理论，看它是否成立；（2）必须注意理论成立的条件，不能盲目套用理论。我发现，包宗华与刘玉录，都没有做到这一点。

譬如包宗华说：“我们研究市场经济和价格时，都会学习和树立以下几个基本观点：一是价格是围绕价值波动的，二是价格是遵循价值规律而涨落的，三是成本不是形成价值和价格的决定因素而是重要因素。”显而易见，包宗华先生所依据的理论是“传统政治经济学”。“传统政治经济学”中的价值规律是否成立？我不知道包宗华先生是否验证过。

又如，刘玉录说：“刘文对土地拍卖要不要限价疑问的答案是：否。笔者认为，问题可能没有这样简单。试问，土地作为宏观调控的重要工具之一，难道只限于放量，而不涉及价格？”刘玉录先生认可“土地作为宏观调控的重要工具之一”，并将此作为反驳我的理由和依据。由此看来，刘玉录先生对经济学的基本概念把握不清。什么叫宏观调控？先看什么是宏观。在大学本科的《宏观经济学》教材的第一章，往往会指出宏观与微观的区别，即宏观指的是总量，如政府的总支出和总收入、货币的总供给、GDP的增长率、就业率，以及利率、汇率等。个体企业，乃至某一行业（比如汽车、房地产）、单个市场（比如钢材、电），都属于微观经济范畴。因此，宏观调控，是指政府有关财政、货币、汇率等总量政策，而政府对企业、行业或单个市场的政策和行为，则属于微观意义上的监管。显而易见，土地绝对不可能作为宏观调控措施的。2004年5月，诺贝尔经济学奖得主卢卡斯教授访问中国时，在北京的一个学术会议上说：中国出台了这么多措施（包括土地政策在内），没有一项是宏观政策。将“土地作为宏观调控的重要工具之一”，是用错了概念（进一步的分析，参见拙作《似是而非的“宏观调控”》）。

＇附3＇对包宗华、刘玉录文章简要回应（2）

分析到这里，可以看出，我与包宗华、刘玉录两位先生的分歧，并不是简单的观点不同，也不是简单的“不同路线经济学”的区分。

2004年12月

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地价、房价与房地产价格（1）

地价、房价与房地产价格——与聂梅生、汪利娜、刘洪玉等先生商榷

地价上涨了，开发商得到涨价的信号需要一段时间，判断涨价的原因需要一段时间，采取行动如购进土地和建筑材料、搞房地产开发等需要更长的一段时间。于是，房地产价格上涨的时间比地价的上涨明显滞后一段时间。这样，同期的土地价格与房地产价格没有直接的关系。

谈到房子，很多人心中充满了痛楚。在北京，即使是经济适用房，最高价格已经达到每平方米5000多元；有的豪宅，最高价格已经达到每平方米6万多元。与广大百姓的收入相比，房价过高，百姓不能承受之痛。

房地产管理部门一些专家认为地价过高导致房价过高，并举例称，中国目前城市房价中地价所占的比例超过50％，甚至达到60％。因此得出结论：欲降房价，先降地价。土地管理部门的专家对这种观点持反对意见，他们调查了全国九个中心城市地价与房价的内在关系，得出结论为：地价在房价中所占比例不高，且趋于合理。就土地成本而言，我国各城市土地成本占房价的比例，在市中心区低的为25％～30％，高的为35％～50％。土地成本比例平均为30％～40％。北京最大的经济适用住房小区回龙观周边的商品住宅项目，其土地出让金甚至仅占房价的5％左右。于是，他们认为，土地