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�ふ院烀啡衔�骸爸泄�舐阶罡�70年的土地使用年限是参照香港港岛及南九龙最高75年批租期限来确立的（比香港的略短），应该将土地年限届满国家收回土地使用权限定在狭义的‘公共利益’这一很小的范围。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣认为，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。

我们认为，土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。有限年期规定，中外皆有惯例可循，中国土地批租年期的相关规定并非“拍脑瓜”确定的。

（一）土地批租的重要特点之一就是“有限年期”。

批租制度与永租制度的重大区别是：前者有年期，后者无年期。譬如旧上海的“道契”，就是永租制，新华社将其当成“批租”，是错误的。

根据新华社上海2005年5月20日电：“上海的土地批租，始于1847年11月。”报道说，《上海道契》以详细的历史资料披露了这一史实。道契，是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。道契一般由契证和附件两部分构成，契证采用中外文对照文本，标明该地块原业主姓名、地块的地理位置、承租外国人的姓名和租金，以及双方的权利、义务等等。附件则是指在申办、审核过程中形成的各种文件等。上海的第一份道契，签发于1847年11月24日，其内容是英国商人颠地兰士绿获准租用上海本地人奚尚德的一块土地。

新华社的报道和有关学者将道契误解成了土地批租契约。实际上，二者截然不同：（1）道契不是地契。新华社的报道所说的“因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契”，是正确的。但是，新华社把“道契”解释为“是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。”这句话存在很多问题。因为，道契并非“认租出租”双方签订的“合同”，而是由道台出具的“永远租赁”的证明文件。至于双方所订合同以及产证田单等，由道台衙门（后来是会丈局）收存。从各国领事馆对道契的术语看，道契也不等于契约，如英国和意大利文本称“Title　Deed”，法国文本称“Traducation　Titede　Propriete”等。

（2）道契证明的是“永久租赁”，而非“批租”。因为，批租是有年期的，到期连同地上物收归所有权人；道契是无年期，是永租制。批租是将一定年期的土地使用权出租，租金一般一次性交清，而道契所说的租赁却是两种收租方式（“类批租”、年租）并用。譬如上海的第一份道契规定：“由该英商颠地兰士绿酌付原业户奚尚德等押租钱每亩九十九千八百八十零文，共一千三百零四十七文，又付年租每亩每年三千五百七十四文，应将遵照定议减作每亩每年一千五百文，以其余年租二千零七十四文按照减年租一千增重押租十千之例，加入押租数内，计增二百七十一千五百九十文，并将原数共计押租钱一千五百七十九千四百三十文，嗣后永定轻租每亩每年一千五百文，共计十九千六百四十疑问，务应先给，每到年底付次年之租，交入银号。”

对土地批租制度批评意见的批判（3）

（二）土地批租的有限年期特点，中外皆有惯例可循。

例1：新加坡：前文已经指出，新加坡的土地批租年期有两种：99年和999年。不过，一般采用99年期。根据陈业主编的《新加坡土地管理制度考察》（地震出版社，第19页，1992）：新加坡的国有土地采取招标办法出让，租期一般为99年，99年以后，连同地面建筑物一并收回。

例2：中国香港地区：香港政府的“卖地”，实际上是出售一块土地在一定年限内的使用权，而大业主与二业主之间的土地“买卖”，也只是土地使用权的转让买卖，永业权始终在香港政府手中。而且，批租期满时，承租者就要连同土地上的建筑物全部无偿交给香港政府。如果政府认为土地上的某些建筑物不需要，有权要求承租者拆清后交还土地。承租者在批租期满后也可向政府申请续租，但需按当时的市价再支付一次地价。香港土地批租年期一般为99年（详细情况参见∥）。

例3：中国青岛：根据戚名琛撰写的文章《青岛市历史上的土地批租及其现实意义》（载《房地产经济》，1989年第4期）：1898年德国租借青岛之后，推行了土地批租制度。当时主持其事的是德国土地问题专家、德国土地改革