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一则小户型住宅仍然面临在高房价压力下的资产重估。也就是说，随着房价的急剧窜升，小户型房必定会紧跟土地与房价涨价的步伐，按照出售期同类商品房的价格进行调整。小户型房的总价可能会低，但单位价格并不会下降多少。事实上，小户型的开发成本要高于大户型。

第二，小户型与大户型房一样，只要是商品房，就会面临随着区位、公共配套设施等一系列因素而来的溢价或者折价，大城市中心城区的房屋即便只有50平方米，只要处于卖方市场，均价仍达万元以上。

第三，目前推出的小户型住宅与2003年左右的第一代小户型不同，都经过了开发商相当精准的设计，精心建筑、严格管理成为新一代高端小户型住宅的特色，小户型房绝不是廉价房的代名词。开发商大概是在以东京中心城区的小户型房为蓝本进行开发，让我们想象一下东京城区的房价吧，而北京小户型的极端最高房价也到达了每平方米3万元以上。

导致政策效用耗散的原因是多种多样的，或者是因为饱受抨击的上有政策下有对策，这意味着我们的利益激励机制出现了大问题，由房地产的主要受益方吐出利益甘当活雷锋这是不可能实现的幻想；或者是因为政策与市场化的走向相抵牾，比如以税收控制购房需求，这在全球流动性过剩、房价疯涨的背景下，仍然是个无法实现的美梦。人们的投资需求与投资成本无关，而与收益有关，投资渠道少，需要足够多，就无法阻挡追逐收益的脚步；或者是因为产品品质上升引发的价格上升。从小户型房来看，上述原因一一具备。

小户型房可以合理利用土地，可以改变住宅结构，但注定不能成为房价的助降器。忽视这一事实会导致购房者产生不切实际的幻想，从而增加对房地产市场的不满。明知无法实现还勾起民众的欲望，是违背市场规律与执政规律的愚蠢之举。这首先说明，政府要了解、认可房地产市场的客观规律，距离遥远，离按照规律行事平抑房价距离更远。但有一点，是诚信的政府能够做到的，就是告知民众房地产市场的真实数据，以及政府出台的平抑房价手段的真实效果，由民众自己做出购房判断，而不必听风就是雨地深受房价下跌幻象之害。

如果地方政府拍卖土地的资金仍然占据地方基建资金的40％以上，如果加大对廉租房资金的投入力度仅仅停留在纸面，或者对经济适用房之中的寻租现象缺乏约束能力，还是先不要提房价下降了吧，只要能稳定，就是奇迹了。（2007…07…20）

发改委的房地产紧缩政策建议是为房价推波助澜

第一篇第一章　忽左忽右的政府态度（10）

给高房价诊脉也出现了“板块轮动”现象，从一级土地市场价格过高供给过少，到二级市场开发商捂盘惜售，转了一圈，发改委某课题组又开出了“大幅加大税收幅度、出台物业税取消预售房、放弃房地产支柱地位”的老药方。考虑到执笔者王小广先生对房地产一贯的“嫉恶”态度，即便出笼再严厉的报告也不足为怪。

令人奇怪的倒是文中所开出的某些药方，有为房价推波助澜之嫌，不能不说这是一个并不太懂房地产市场规律的宏观经济学者对房地产业开出的错误药方。

报告的中心议题是为取消房地产市场的支柱地位。对于中国房地产忧心忡忡者都不愿意看到中国的金融与几十个行业被绑定在房地产的战车上，但从历史上的眼光来看，今天房地产的局面是一个错误的重大经济政策——1998年将绝大部分人驱赶入楼市的必然后果，在可见的几十年中，中国房地产将长期处于供需失衡状态。开发商重新估值、大小户型结构性失调，以及将房地产作为投资品种大炒特炒，只不过使供需失衡状态更加恶化，而不是供需失衡的症结。

从房地产拉动消费与产业这方面来说，以往偏颇的房地产市场化政策确实收到了奇效，但由此导致的副作用必然是房地产市场成为支柱产业，房地产拉动内需的功劳越大，支柱产业的地位越是无法动摇。

此时，对于政府而言，重要的是逐步刹车，方法包括确保40％左右的人可以凭借廉租房或者经济适用房解决住房困难；调整大中小户型的比例，使土地与商品房资源效用最大化；确保5％以上的土地出让金专款专用于廉租房建设；增加土地供给、扩大房地产融资渠道，使普通自住者可以得到“平价”贷款，也使银行从房地产市场这辆战车上松绑。现在的问题肯定不只是房地产商对银行的依赖，而是银行在利润的驱使下已经对房地产市场形成了极强的路径依赖，以至于央行