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商生产的产品可以有差别；也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。

总有人声称我国的房地产行业不但不存在垄断，反而集中度不够。如万科集团董事长王石在接受记者采访时表示：全国现在有将近6万家房地产企业，2006年第一名的万科，占有率只有，而美国第一名是；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。2003年，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。

然而，整个行业没有进入寡头垄断，并不意味着在这个行业的特定区域和特定时间市场上不存在局部的垄断。我国房地产市场是一个区域性市场，当涉及到某个区域市场时，厂商的数量就比我们研究全国市场时要少许多，而有实力的厂商则更少。在特定的时间周期，极易形成区域性的寡头垄断市场。

房地产市场区域寡头垄断最主要的表现就是对区域内土地资源的垄断经营。在掌握了区域内稀缺资源的基础上，也就拥有了本区房地产商品的定价权，成为了该区的区域垄断寡头。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍成倍上涨也不担心房子卖不出。2004年天鸿、万科等几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41％和，如果放在北京某一区域内这一数字会更大。

房地产行业是典型的资金密集型企业，土地供应在采取“挂拍招”的办法后，使得只有大资本才能尽占先机，通过公开的土地拍卖取得土地的成本少辄几亿，多辄十几亿甚至几十亿。在这种情况下，资本的门槛实际上形成了房地产的垄断性。近年来，中国土地出让市场上“地王”频现，地价屡创新高，2007年底甚至出现“面粉价格比面还高”的现象。然而，能够拿出数额巨大的资金用于获取土地的只有行业寡头。近年来，土地竞拍实际变成了少数房地产大牌公司的游戏，垄断迹象越来越明显。全国多个城市的土地招拍挂市场上，总是活跃着那几个熟悉的身影：万科、保利、金地、招商地产等，大量土地被其收入囊中。数据显示，在2005年之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10~15％，而现在的一线城市大开发商拿地的比例已达到50％以上。txt电子书分享平台

区域寡头垄断的房地产市场（2）

对于我国房地产业来说，区域性使得房地产商竞争范围缩小，房地产业在特定区域内只存在少量有竞争实力的厂商，他们相互影响程度高。因而，我国房地产业的区域性寡头垄断结构使得价格合谋具备了市场条件。如果这一空间上的垄断又叠加在时间维度上，即在某一特定的时间周期内，则更为严重，甚至演变成绝对垄断。因为房屋开发建设从前期规划到形成销售需要一定的建设周期，在特定的时间内特定的区域形成唯一的产品提供商的情况在中国房地产市场屡见不鲜。房地产商实现价格合谋的方式主要有两种：

一是价格领袖制。比如后来的房地产商可以根据先来的房地产商开发房子的价格制订价格。现实当中几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。你每平方米涨500元，我就涨800元。这种价格跟进在不同土地来源的临近楼盘项目上表现的最淋漓尽致。从全国的房地产市场来看因为通过招拍挂形式卖地大约不过5年左右，近年开发的楼盘有一大部分是过去低价拿的地，而一个区域内假如只有5％的开发商是通过招拍挂高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5000元/平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，卖3000元/平方米就有30％的利润空间，但因为有楼盘卖5000元/平方米，其他开发商就肯定会往上靠。

二是产品差异化。房地产业是高度产品差异化产业，而产品差异化竞争意味着进一步弱化价格竞争。中国社科院的况伟大调查认为，北京27家开发商中，仅有一家开发商选择与其它开发商的竞争方式为“打价格战”。27家企业全部选择了产品创新，24家企业选择了加大广告宣传与提高产品质量。这几年来开发商在产品创新上是做足了功课，从外墙的喷涂到马赛克到条砖再到方砖，从明厅到明卫再到动静分离，从错层到复式再到宽敞气派的挑高大厅，从中心花园到宽栋距再到短进深，从独栋别墅到双拼别墅到联排别墅再到叠拼别墅，而广告已成为房地产市场竞争中非常重要的一个手段。有句戏言：“我国