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括新增人口）。可想而知，北京花这样大的力气来建造经济适用房所能够满足的人口也仅是5％，那么其他城市要通过这种方式来化解居民的住房问题更是不可能。大家也可以看到，1998~2005年北京建经济适用房达1773万平方米，但实际上解决居民住房所占的比例有多大也就一目了然了。

更何况，目前北京经济适用房采取定向分配的方式，即把经济适用房的购买指标完全划拨到各级地方房管部门。这种对经济适用房的歧视性分配，不仅加剧了城市居民住房的不公平，也是对城市其他居民住房分配的一种制度性掠夺。而且一旦经济适用房分配成为一种权力管制的资源，投机者利用经济适用房设租与寻租也就不可避免了。

还有，有人说政府可能建筑限价房来解决居民的住房问题。在这里，我们不讨论限价房的建筑的量有多大，我们只考察一下限价房是如何来定价的，就会发现政府要把限价房作为住房保障体系来推广几乎是不可能的。大家都知道，房地产市场是一个资金密集、生产周期长及风险高的市场。如果政府划拨出的土地要求房地产开发商建筑的住房定价在某个区间，即低于住房的市场价定价，那么在房地产市场繁荣时期，或房地产市场价格上升时期，这样的定价肯定会有市场，其生产的住房也能够卖出；如果房地产市场出现周期性的逆转，即房地产市场处于价格向下调整时期，那么限价房的价格可能会高于周边市场商品的价格。在这种情况下，生产限价房的企业的产品可能无法销售出去，那么这些企业出现的风险肯定要求政府来承担。如果这样的事情发生，政府有没有能力来承担这样的风险。如果没有能力，这种限价房的推广意义又有多大。

我们现在再回到对限价房生产量的讨论上来，那么限价房究竟生产多少才合适呢？还有这种限价房购买对象又是谁？如果限价房真的是低于市场价，那么在房地产市场繁荣时期，其生产的量又是如何满足消费者的等等。这一系列的问题说明限价房的推出会让国内房地产市场越来越复杂。

总之，中国房地产宏观调控的核心是建立中国的住房保障体系，但这个住房保障体系仍然是以市场为基础。首先是要针对中国实际情况把中国的房地产市场定位为消费者市场，就得明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场，政府的政策就得围绕着这个定位让市场生产的住房是绝大多数居民有支付能力的产品，而不是目前的高房价。在今年总理的报告中这点已经十分明确，但是同时也认为房地产市场是投资市场，但要有一定的比例，但我认为消费与投资比例如何在实际工作中来划定是一个相当困难的事情。特别是在土地为公有、金融资源为政府所垄断等的情况下，政府更是有能力来保证房地产市场消费者定位及房地产市场的价格在什么价位上。如果我们明确了房地产市场生产的产品就是面对中低收入民众，那么以什么经济适用房、限价房等来调整目前市场上的房价水平也就不必要了。而且，在今年总理的报告中，明确提出要遏制一些地方房价过快上涨，这是好事。但是通过什么方式来遏制呢？这就得看政府出台的政策了，而房地产市场如果是投资品市场，仅是增加供给是解决不了问题的。因为当这个市场是投资市场又无风险投资时（房价只上涨不跌），那么一定会吸引大量投资者进入。在这种情况下，最大住房供给都不能解决供不应求的问题。只有房地产是消费品市场时，增加供给才能够调整市场供求关系，价格才能够得到调整。

还有，在房地产市场宗旨明确之后（生产绝大多数民众有支付能力的住房），政府可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府的帮助下进入不同的房地产市场。因此，目前中国住房保障体系要做的就是明确中国房地产市场发展模式及宗旨。如果这些根本的要旨不确立，其他许多政策只能及市场之表而不能及其里。

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房地产宏观调控的常态化与效果

从2004年起，房地产一直是国家宏观调控的主要对象，而且这种宏观调控一年比一年出台的调控项目多。先是“国八条”（其实这个文件也不过是把过去一些关于房地产方面的规则重新组合在一起，其中有新意的地方不多）、“国六条”（这个文件最大新意在于用硬性技术性规则来调整住宅市场的产品结构），以及最近的24号文件、359号文件及39号令。

对于最近的几个文件，媒体将这些文件的