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总之，由于政府职能越位和职能缺失并存，全行业的消费环境离百姓的要求有较大差距，非收入体制障碍已经严重制约了居民的购房需求转化为实际的行动。反观西方发达国家的成熟房地产市场，政府服务到位、高效，市场信息透明、公开，中介组织发达且监管严厉，存量房和租赁市场发达，社会诚信高等因素大大减少了购房人（租房人）的非收入性障碍，对于激发居民的购房（租房）积极性起到了良好的作用。

德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上供应大量商业出租房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。同样，在美国、加拿大由于房屋大多是TOWNHOUSE或别墅等形式，众家庭合住一套房屋的情况十分普遍，大家都可以共用厨房和客厅及其他公共空间，相安无事，在香港众多年轻人共住一套公寓的情况也很普遍。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。

德国政府对房租水平进行规范，租房法注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。在德国，各类地产价格由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。在美国、加拿大等国家，对于每一处出售（或出租）房产的价格、房屋基本情况都要在网上公开，交易透明，每一笔交易都是由交易双方通过各自的律师和房地产中介机构合作完成，律师负责银行按揭、房屋保险、税费交纳等手续，银行负责资金的交割和安全，各项收费公开透明。公开、透明和完全信息披露就容易形成自由竞争的价格。

总之，在强调通过税收减免、资金支持等政策促进房地产业健康发展的同时，我国各级政府还应高度重视，想方设法消除非收入性体制障碍，激活房地产市场。

特大型城市住房问题的反思（1）

麦肯锡全球研究院（McKinsey　Global　Institute，MGI）日前指出，将中国现有的城市化模式转化为优先发展“超大城市”的模式将增加人均产量，提高能效，帮助缓解耕地不足带来的影响。

MGI称，快速城市化是中国过去20年间高速发展的主要推动力，并且在未来20年间依然将起到这一作用。从1984年到2005年，中国城市化率翻了一番，达到44％，而据MGI预计，由于2025年之前将有亿农村流动人口大举进城，届时城市化率预计将达到66％。现在中国城市提供了国内生产总值的75％，而在2025年之前，这一数字将达到95％。国家可以鼓励做大15个超大城市，每个城市平均人口2500万。与此同时，政府还可以鼓励发展11个城市集群，每个城市集群的总人口超过6000万。2025年之前，中国将有21个人口超过1000万的城市。

MGI认为“超大城市”较之小城市能够更好地应对挑战，因为大城市的能源生产能力比小城市要高20％，公共交通更加有效率，空气污染和水污染更容易得到控制，耕地流失率也可以限制在8％以内。

无论观点是否合乎国情，北京上海等特大型城市的人口资源制约和城市发展经济发展的问题已经很现实，而重庆的城乡一体化改革正使重庆城市化水平迅速提高，可能使重庆成为未来城市人口最多的城市，深圳、广州、武汉等地区中心也面临着城市人口急剧膨胀，迅速向千万级人口迈进的过程。而京津、环渤海、长三角、珠三角的城市一体化也在加快。

研究特大型城市的房地产业发展定位和模式，对于完善中心城市功能，统筹区域发展和城乡一体化至关重要，解决特大型城市中低收入家庭、外来人口的住房问题，对于完善住房保障基本制度，建设社会主义和谐社会具有十分重要的示范作用，探讨特大型城市住房市场管理和政府监管的普遍性规律，构建成熟稳定的房价形成机制已经迫在眉睫。

要充分考虑特大型城市在统筹区域发展和城乡一体化发展的伟大历史进程中的特殊地位，北京、天津、上海、广州、深圳等城市既是京津翼环渤海、长三角、珠三角等区域发展和城市