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方式的结构和比例，解决好各个不同收入水平的居民的住房保障问题，加大转移支付的力度。特别要根据各地的不同状况，应地制宜，统筹兼顾，分类指导，充分调动地方政府的积极性。收入越低，收入的弹性越小，收入越高，收入增长的可能性就越大，对于一些财政能力有限的城市及地区，当务之急是将有限的资金用在廉租房的建设上，扩大覆盖范围，提高租金补贴标准，真正把最需要住房保障而收入变化不大的群体的保障工作做实。

当前进一步加大保障性住房建设要避免走向两个极端：一是将保障性住房作为拉动内需的主要手段，而忽视其作为保障的基本功能，盲目扩大保障性住房的建设规模；二是片面强调鼓励居民的住房消费，而放松对保障性住房的“准入”和“退出”的审查，忽视长效“准入机制”和“退出机制”的建立，再次走1998年以来走过的弯路。

（4）要密切关注和解决特殊群体的住房保障问题，加强对前瞻性研究。

比如，老年人的住房保障问题：目前，我国60岁以上的老年人口占总人口的比重已经超过11％，预计到2020年比重将升到16％，达到亿人，北京、上海等城市将提前达到老龄化社会。同时，家庭结构也发生了很大的变化，另一个重要方面是老年人的养老、医疗、社会服务　问题也很突出；而购买经济适用房的方式又让老年人的还贷压力很大。老年人与子女分开居住的方式是必然，分开以后的住房问题如何解决？

再如，而目前，在城镇住房保障体制的规划和政策设定中，还基本没有考虑农村居民住房保障问题，当然，农村改革的重点是减少农民负担，提高医保的标准，扩大的覆盖范围。北京等财政较好的地区也只是对农村低保户、农村危房进行改造和维修，以及山区居民的搬迁等进行适当的财政补贴等方式，帮助居民改善居住条件。农村究竟采取什么样的住房保障方式？标准和范围如何确定？城乡住房保障体制如何接轨？按照一个什么样的进程逐步接轨都成为一个必须破解的题目。当前，完善住房保障的进程中也要考虑逐步缩小城乡住房保障的差距，而不是扩大。

（5）认真研究优化监管方式，降低监管成本。

为适应住房保障体制的建立，建设部成立了住房保障司，各地方政府也在建设主管部门下设了住房保障管理机构，明确了准入和退出的机制。大部分地区对于享受经济适用房和廉租房资格认定，实行“三级审核、两级公示”制度和“轮值摇号”的管理办法。这一办法在具体操作中充分体现了公开、透明，但也存在着程序复杂，需要大量的人力物力进行管理，管理成本较高。如何在政府机构、工商、税务、银行等各部门之间进一步整合各个方面的资源，提高信息化程度，实现资源共享，从而降低整体行政管理成本，需要进一步实践和摸索。

住房金融政策的创新势在必行（1）

积极运用公共财政政策，推进完善我国住房保障制度。

国务院曾于2007年8月在《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》中提出，有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的财政、税收和金融支持政策。2008年02月05日央行和银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，放宽了申请经济适用房开发贷款的门槛。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30％，《办法》还扩大了贷款人范围，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。，同时明确了利率优惠政策，《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10％”的规定。

2008年3月14日财政部、国家税务总局发出《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，通知在个人购买经济适用住房、单位建设经济适用住房，以及房屋租赁方面做出了一系列优惠的规定：首先，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；其次，廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的