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多数城市里的居民尚且无能力这样做，那么农村居民更是无能力进入高房价的市场。

也就是说，住房的需要与人口结构有关（请注意这里是“需要”而不是“需求”，需要是个人对商品的欲望，需求是个人有支付能力的购买），但住房的需求与人口结构关系不是太大。住房的需求主要是与居民支付能力有关，与房价的高低有关。如果市场生产的住房是广大居民没有支付的产品，那么居民最大的对住房的需要都只能是潜在需求而不是现实的需求。而这潜在的需求与人口结构有关，但是现实的住房的需求则与人口结构没有多少关系。更何况，就目前的人口结构的变化来看，城市居民的独生子女政策，不是家庭的扩张而是家庭的融合。在这种情况下，如果不考虑居民的支付能力及房价，那么家庭对住房套数的需求只会减少而不会增多。所以，目前市场上流行的从高考人数来推导国内房价只会上升而不会下降在逻辑上是不成立的。（本文定稿于2007年6月10日）

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仅是增加住房供给不能稳定房价

最近有人宣称，国内房地产市场宏观调控基本上到位了，只不过是落实就可以了，特别是今年的政府报告明确地指出要增加住房的有效供给、调整住房的产品及确立住房保障体系等，只要这些政策一一落实，那么政府稳定房价的目标也就慢慢地见成效了。

本人则认为并非如此。一般来说，市场经济核心是什么，就是价格，就是价格机制。如果房价的水平不能够通过好的市场价格机制得以调整，仅是调整产品的结构，那么这是无法触及房地产市场核心的。

那么目前国内房地产市场价格水平是高还是低，当然，从国家统计局公布的数据来看，这几年来的房地产市场销售价格涨幅都不大。比如，全国房屋销售价格指数，2003年上涨；2004年上涨；2005年上涨；2006年上涨。也就是说，这几年房地产价格上涨幅度都低于居民可支配收入增长幅度。既然房地产价格的上涨幅度不大，居民“有能力”来承担，政府这几年房地产宏观调控也就多余了。

但实际上，政府又为什么接二连三地对房地产市场进行调控呢？看来与房价指数的科学性与规范性有很大关系。也就是说，政府公布的房价指数与居民现实生活中购买消费价格偏离较大。因为，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价来作比较，其实是在用不同的东西来比较，不一样的东西有不一样的价格，如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一商品在不同时期表现为不同的价格，这才能确定房价的涨跌。比如，从北京天通苑二手房的价格来看，目前达到5500元/平方米，从2003年起上涨一倍以上。北京的房价连经济适用房的价格上涨都是这样，如果商品房价的上涨幅度更大。可以说，几年来房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而，引起全国房价全面飚升。

正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。

但是，为什么越是对房地产进行宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨的理由。

实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。比如说，房地产开发商一直在强调房价上涨的理由是，市场有刚性需求，市场的住房产品供不应求，因此政府只要增加住房的供给就能够让上涨的房价下来。真的是这样吗？如果是其他商品可能如此，但是对房地产市场来说则不是这样，特别是对中国的房地产市场来说更不是这样。

很简单，如果房地产是一个可流动的产品，如果房地产是一个完全消费的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加市场供给来解决。但房地产市场则不是这样。因为住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定。而居民的住房需求总是有限的。如果住房是投资品，那么情况是完全不同的。

如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入市场。在目前中国，政