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在万里中心酒店的演讲厅，拥有70年房地产开发经验的MD建筑设计事务所，来自加拿大杰米威尔先生正在介绍。

“……加拿大由于所有的土地都是私有的，任何开发商都得通过各种不同的渠道从私人手里获得土地。

第三十三章　语不惊人死不休（2）

“虽然，加拿大政府会在国家经济发展需要的前提下，对土地的使用功能有所限制，但并没有明细的硬性限制。

“而开发商所获得的土地，要开发成怎么样的项目，详细情况需要得到市政议员的多数认可，同时还要获得所在社区居民的多数认可，而且无任何合理合法的反对意见。

“另外由于加拿大政府为了避免房地产出现泡沫，银行为了避免项目烂尾损失，要求房产预售七成左右才会发放商业贷款。

“由于要求房产预售七成左右才会发放商业贷款的限制，开发商获得土地之前，就需要研究做什么样的项目对当地的城市发展最有帮助，并能够融入社区获得目标客户的认可，这样才能够获得市政议员和社区居民的认可，并达到理想的预售效果，以获得银行的支持。

“期间的任何一步没能达到要求，都可能影响到项目的发展。

“因此，在整个开发流程中，开发商都要根据市政、社区、目标购房者的要求，不停地调整完善项目规划，以求协调各方的需求……”

杰米威尔先生的介绍没有得到大家的关注。

范德生想，这种国际惯例在国内的开发商里是不会得到回应的，国际惯例要适合中国特色的社会主义初级阶段才会引起重视。

在国内，整个开发流程都是在开发商和政府这两个并非真正的使用者身上通过。

由于这些人都并非最终真正使用的受益或受影响人群，而开发商和政府部门对将涉及众多人群长时间使用的房产，并不可能真正体会及了解消费者的需要。

特别是在目前开发商处于极度强势的情况下，开发商就更不会有足够的精力去考虑这些需求。

过去几十年所积累下来的需求（主要是对现代居住环境的需求）在房改后短时间集中爆发。

在这个时候，造出来的房子就是造出来的钱。

大家只会关心钱的多少，谁会关心100元大钞是1980年版还是1990版的？

不管大房小房，能赚大钱的就是好房。

住得爽不爽？天知道。

新闻发布会上，很快又轮到上海海大房地产经济研究中心的燕教授。

他的发言总是语不惊人死不休：

“我认为上海将出现20万元/平方米以上的超级豪宅，这一天离我们不远，就在三至五年。”

台下都有些吃惊。

“中国房价将开始与世界同步，出现两极分化加剧的局面。随着经济的发展，人们对住宅产品的需求热点，还将改变。实际上，这是符合正常的市场逻辑。”

燕教授从容不迫地发言。

“目前中国房地产的开发流程存在着极大的问题。但其主要原因是我们国家目前的经济还相对不发达，房地产行业还处于初步发展期，房地产业依然是黄金产业。

“从目前的情况来看，中国房地产业已具备了美国上世纪60年代，加拿大70年代房地产成熟期的基本特征。”

燕教授的声音显得很权威。

“1998年起中国才真正拥有房地产业，2003年进入高速发展期，实际上中国房地产业的发展只有短短10年，真正的成长期只有5年。

“这样的市场能算饱和吗？

“中国现在已经发展出一批拥有世界级实力的开发商和人才队伍。

“在2007年中国楼市全面上涨之后，在2008年出现了全国性的楼市销售趋缓现象，但这是暂时的。

“开发商现在的土地储备充足。

“表明中国楼市已经改变了供不应求的现况。

“而且从这几年的经济增长和实际购买能力来看，中国人的经济实力和房价已经有能力接受精雕细琢后的相对高成本房产。　电子书　分享网站

第三十三章　语不惊人死不休（3）

“近来各地楼市冷清是暂时现象，像小户型及豪宅依然十分热销。

“我认为是目前主力购房者的需求所致，在目前的房价压力下，二代人分开居住后的家庭小型化，使得小户型抢手。

“小户型都是青