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只要好场地，钱不是问题（3）

国际上，投资收益的分析评价方法很多，按其是否考虑资金时间价值，可分为静态法和动态法。静态法是不考虑资金时间价值的分析评价方法。静态法中最基本的方法，有不考虑复利的投资报酬率法和投资回收期法。静态分析法计算比较简单，但不精确。对短期投资方案作粗略评价时，此法简易实用。国外常用的是考虑资金时间价值的动态分析法。时间价值是资金的一个重要特性。把钱存入银行，可以获得利息而增值。用于投资，可以获得利润报酬而增值。随着时间的推延，资金的增值越大。因此，资金具有时间价值的特性。简单说，所谓资本的时间价值就是钱是有“时间”这个单位的，“今天的”一元钱要大于“明天的”一元钱。企业投资的资金多数来自资本市场或银行，因此企业只有在考虑资金时间价值的情况下，对投资或收益进行比较，才能得到正确的评价。所以现代企业在做投资决策时，多采用动态分析法。动态分析法很多，应用也很灵活，最基本的方法有净现值法（Net　Present　Value简称NPV）和内部收益法（Internal　Rate　of　Return简称IRR）。家乐福内部重视动态ROI和IRR，而NPV基本不看。

在零售业的投资分析中最关键也是最难把握的是预测新开门店的销售额（Turnover　Forecast）。

在指标假设上，家乐福是很先进的，这主要体现了它先进的经营管理理念。但在销售额预估上，却经历过许多挫折。关于销售预估，在国际上有许多理论，为此我专门去法国参加了集团组织的研讨会，和一些有名的咨询公司进行过探讨。

这些理论归结起来有这么几种：第一是类比法，这也是比较实用的，也就是在公司经营的所有门店中，挑出几家地理位置、人口状况等各项立地条件类似的商家，然后拿它们与新的场地进行对比，参照这些门店的来客数和客单价估算出新场地的销售额。这种方法比较容易懂，但前提是必须要有足够多的门店供选择比较，此外，各种立地条件比较经常会掺杂人为主管的因素；第二种是用数学方法对现有门店进行回归分析，总结出其中的规律，并用此规律来推算新场地的销售额；第三是给新场地划定一定的商圈，并对该商圈里的人口结构、收入水平、消费结构、竞争状况等作详细分析，用一定的数理统计方法估算出销售额。不管怎样，西方国家的销售额预估理论都是建立在大量现有数据的基础上的，这些数据包括邮政编码系统及其代表的详细的人口数量和质量指标，各项收入和消费支出的统计数据，地理位置的详细图示等。但在中国，这些方法都失效了，原因很简单，没有很好的数据，就连起码的人口数据都不全。开始我们还查统计年鉴，后来发现这些数据没有太多的用途，光人口就有城区人口、城市人口、农村人口、总人口、户籍人口、流动人口、常住人口等五花八门的数据，不知道应该采用哪个。所以有时候，看到场地周围房子很多，但很有可能统计出来的人口，譬如这个区域的户籍人口根本没有多少，原因是很多人买了房不在那里住，或在那里住，户籍却在别的地方，没迁过来。而统计年鉴的人口都太笼统，没有我们想要的商圈的人口数据，不像西方国家只要把界限划定，就很容易找出这个范围的邮政编码和相对应的人口数据。　电子书　分享网站

只要好场地，钱不是问题（4）

至于其他参数譬如收入、消费、人口结构、竞争对手等就更难以取得。统计年鉴上的收入只能作参考，很多人的收入是没有纳入统计范围的。至于消费统计则国家统计的分类与零售业的分类区别很大，牛头不对马嘴。总之，我们发现，要对场地有更好的了解，西方国家的那些理论根本用不上，而所有资料和数据只有从头开始，就每个场地进行市场调查，幸亏中国的人工便宜，不然光这项费用就不得了。

我们开始摸索市场调查的方法和内容。当时，国内的市场调查公司很少，也都没有做卖场市调的经验，一切还得靠我们自己摸索。“摸着石头过河”吧，这是官汉仁常挂在嘴边的话。经过几年的探索，包括和许多市调公司合作，后来总算有了一套比较系统的东西。

首先是关于商圈的科学划分。商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈。核心商圈是指最接近店铺的区域；次级商圈是指核心商圈的外围区域；边缘商圈是指次级商圈以外的区域。有两种方法确定商圈，其一是根据直线距离（距离场地的公里数），其二是根据交通工具行驶