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“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，这条原意是控制异地“炒房团”的政策，也秒杀了靠近一线城市的二三线城市的多类新需求。以上海为例，一类是工作在上海、居住在外地的需求将受到重大影响；二类是户籍在上海、养老在外地的需求也将遭遇挑战，以靠近上海的昆山、太仓等城市为例，一些项目超过一半的客源会受到新政影响。以此判断，以异地客户为主的开发楼盘将首先陷入困境。

需求的短期锐减，会使得楼市成交乏力，而量缩价跌就几乎是必然结果，雪上加霜的是，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）亦紧跟着推出了以调控供给为主的楼市预售环节的管理新政，政策核心主要包括：一是公示房源和售价；二是不准以任何名义收受定金；三是购房实名制。

虽然住建部的新规力度并不大，但在国务院持续出台楼市调控政策、市场氛围日趋紧张的背景下，住建部出台的新政更加受人关注，市场影响面也比以往要大很多，如果严厉落实，住房供给增加，成交缩小，则房市的短期调整势在必行。

其次，多重政策的累加效应开始显现，压垮市场信心预期的最后一根稻草可能已经出现。“新国四条”颁布出台，已经引起市场“多派”的警觉，北京二手房市场出现大笔抛单，跟随着“新国四条”出台的住建部新政和银监会坚决执行新政的表态，市场“多派”的恐慌情绪开始出现，而上海市场更是出现了93折的楼盘促销手段。

其实，比起调控政策的刚性影响，市场预期的改变可能更为重要。随着这几年的房价大涨，楼市刚性需求已经逐渐被边缘化，更具弹性的改善性和投资性需求其实是在被市场预期推着前行，一旦发生逆转，楼市调整将在所难免。

不过，就本人的见解来看，所谓的调整也不过是短期表现，从中期看，房价上涨的趋势依然难改，原因如下：

（1）调控政策难以为继，持续时间和强度可能有限

首先，政策调控的目标是控制房价过快上涨，而非打压房价，今天的市场表现同样是2008年政府多重刺激政策的结果，如果调控过度，楼市出现非理性下跌，可以预见政府又将出手扶持，这样的情形并非政府的本意所在。

其次，根据财政部财政科学研究所所长贾康估算，我国地方投融资平台负债超过6万亿元，其中地方债务总余额在4万亿元以上。2009年地方财政中，土地收入1�6万亿元，地方融资总量7�2万亿元。按6％的利率计算，今年需支付5280亿元的利息，即从土地获得的近1/3资金都付了利息。

2008年地方政府为保经济增长，大量举债上项目，一旦房地产市场降温，将势必影响到土地市场的财政收入，这是地方政府所不能接受的。如果形势的确如此发展，那么2008年下半年地方政府违规“救市”的举动想来也将重现江湖。

（2）导致房价持续上涨的根本性因素仍然存在，短期调整后，再次上扬也或将是必然

关于这个内容，主要表现在三点，一是人民币升值和通胀的预期目前没有发生改变，如果这两个预期存在，那么首先国外热钱进入中国的动力就不会减弱，其次国内过剩的流动性依然会进入房产市场避险，一旦人民币真的升值、通胀真的来临，改善性需求和投资性需求将再次被激活。

二是，国内的流动性依然过剩，首先是货币政策虽然持续紧缩，但2009年度的信贷投放规模应该仍在高位，由于经济结构调整是个缓慢的过程，加之投资品和投资渠道匮乏，因此外行业过剩资金持续进入房地产业的趋势也难改变。

三是，地方政府对保障性住房的建设缺乏动力，资金缺乏又是不折不扣的好借口，因此保障性住房的进展较慢，成效难显。

房地产调控政策须防矫枉过正

“国四条”“国十一条”之后，针对房地产市场的调控新政层出不穷，不同于以往政策的“新国四条”的出台，石破天惊，市场开始出现松动，打折促销开始重现江湖。

以上海为例，2010年一季度购房信心指数全国倒数第六，调控新政重挫投资客，逾五成购房者认为上海的房价很高，市场遭遇逆转预期。

调控政策见成效当然是件好事，不过防止房产调控政策矫枉过正，也应该提上决策层的议事议程。

首先，不忘